Конец льготной ипотеке? Центробанк жестко отреагировал на рост цен на жилье

Банк России повышает с 1 мая надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам из-за «существенного ухудшения стандартов кредитования».

«Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения», — пояснил регулятор.

Доля предоставленных в IV квартале 2022 г. ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 г.). Выросла и доля ипотеки с низким первоначальным взносом (до 20%) — с 48% в III квартале до 53% в IV квартале. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%, отметили в ЦБ.

Кроме того, в стране активно распространяются совместные программы банков и застройщиков. Они предлагают новостройки по ставке 3,5%, тогда как процент по госпрограмме льготной ипотеки составляет 7%, при этом компенсируется это завышением цен на квартиры на 20–30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку, подчеркнули в ЦБ. По данным Росстата, на конец 2022 г. средний разрыв в ценах со вторичным рынком достиг максимальных 30%.

«Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка», — подчеркнул регулятор.

Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 г. устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки.

В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

В ЦБ не исключают, что повышение надбавок может привести к замедлению роста ипотеки, однако надеются, что результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового «пузыря», формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.

«В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок», — пообещали в Центробанке.

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) уже выступил с критикой проекта указания регулятора. По мнению бизнеса, принятие Банком России документа фактически является запретительным для субсидирования ипотечных ставок застройщиками. РСПП отмечает, что обязанность доначисления банками резервов регулятором предлагается распространить в отношении ипотечных кредитов, выданных с 1 января 2023 г. То есть фактически дополнительные финансовые обязательства вводятся задним числом, подчеркивают представители бизнеса.

Кроме того, по их мнению, под действие новых норм резервирования попадут программы субсидирования ипотечных ставок не только от застройщиков. Проект не учитывает, что, по данным ДОМ.РФ, в России реализуется более 140 таких программ, в том числе региональных и местных программ субсидирования ставок ипотеки для отдельных категорий граждан.

В конечном итоге, согласно расчетам РСПП, принятие документа в его нынешнем виде приведет к падению в России продаж новостроек на 25% по отношению к 2022 г.