Дешевой ипотеке придет конец 1 октября. Центробанк идет ва-банк

Совет директоров Центробанка решил с 1 октября повысить макропруденциальные требования по ипотечным кредитам.

Ранее ЦБ с 1 мая уже ужесточил регулирование выдачи ипотеки. Были установлены надбавки по кредитам на финансирование по договору долевого участия (ДДУ) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%. Но этого оказалось недостаточно, пояснил регулятор.

Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования, указали в ЦБ. Происходит это за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, «что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования».

Несмотря на то, что практика завышения цен на жилье на первичном рынке в основном свернута (в частности, это выразилось в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте – с 6 млн руб. в середине 2022 г. до 4,9 млн руб. во II квартале 2023-го), разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется. В I квартале он составил 40%, во II – 39%.

«В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (то есть реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше)», – указал регулятор.

ЦБ отметил, что возможности ввести прямые количественные ограничения против наиболее рискованных кредитов нет.

«В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 г. устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья», – сообщил регулятор.

При этом, по мнению ЦБ, на вторичном рынке не наблюдается значимого завышения стоимости залога, поэтому надбавки в этом сегменте с 1 октября повышаются в меньшей степени.

В ЦБ рассчитывают, что повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН. По расчетам регулятора, если структура кредитования сохранится на текущем уровне, банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки.

При этом, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Также повышение надбавок может привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования, ожидают в ЦБ.

«В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», – отметили в Центробанке.