Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Жильцы всегда стремятся сделать свою квартиру максимально комфортной и удобной. Но не всегда можно добиться желаемого результата без перепланировки. Как правило, такие мероприятия выходят за рамки простого ремонта и требуют тщательной подготовки.

Чтобы приступить к перепланировке, нужно учитывать ряд важных деталей. Например, распространенное заблуждение заключается в том, что несущие стены нельзя трогать при перепланировке. На самом деле, сделать проем в такой стене вполне возможно, но важно учитывать, что это потребует серьезных инженерных расчетов, тщательной подготовки и правильного согласования со всеми заинтересованными сторонами.

Несоблюдение требований при перепланировке может привести к неприятным последствиям, включая негативное влияние на дизайн и устойчивость здания, а также на безопасность жильцов. Поэтому, перед началом работ, необходимо не только провести все необходимые расчеты и подготовительные мероприятия, но и согласовать свои намерения с местными органами, которые обеспечат соответствующее разрешение на проведение перепланировки.

Правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен - это важный и сложный процесс. В большинстве случаев он проходит по следующему алгоритму:

1. Получение первоначального плана БТИ;
2. Получение положительного заключения от авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций;
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
4. Согласование перепланировки в Мосжилинспекции и получение разрешения;
5. Производство работ (ремонт);
6. Приемка квартиры в МЖИ после ремонта;
7. Получение обновленного плана БТИ;
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает несущие стены, то на этапе создания технического заключения особенно важно сотрудничество с авторами проекта дома. Некоторые из них могут принципиально запретить делать проемы в несущих стенах, и тогда необходимо будет рассмотреть другой вариант перепланировки.

Если же все условия соблюдены и проем в несущей стене может быть сделан, то необходимо получить доступ к квартирам соседей, расположенным на этажах выше и ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Кроме того, если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрытие полов.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением, за которое придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей. Кроме того, несогласованная перепланировка создает множество проблем при продаже квартиры, ее официальной сдаче в аренду и передаче в залог банку. Для избежания подобных проблем следует соблюдать все этапы перепланировки и строго следовать описанному алгоритму.

Разные дома требуют разного подхода при перепланировке квартиры. В частности, не во всех домах перепланировка потребует решения проблем, связанных с несущими стенами, поэтому процедура согласования может быть проще.

Монолитный дом

В данном типе домов проекты обычно индивидуальны и авторство принадлежит тому или иному архитектурному бюро. Поэтому лучше всего обращаться напрямую к авторам проекта. Кроме того, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими стенами не являются.

Панельный дом

Практически все панельные дома в Москве проектировала ОАО «МНИИТЭП». Хотя существуют и другие авторы проектов, но они уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены с толщиной более 30 см. Если в результате ремонта затрагивается несущая стена, в том числе если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков редко встречаются несущие стены, которые могут затронуть перепланировку квартиры. Все зависит от типовых проектов, по которым был построен дом. Важно знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если возможность установить авторство проекта отсутствует, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центру», так как эта универсальная организация работает с такими случаями и способна выдать техническое заключение.

Вопросы согласования и перепланировки квартиры являются дорогостоящими процессами. Если вы хотите создать дверной проем в несущей стене, необходим проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты, которые учтут габариты, нагрузки и усиление проема. Некачественные работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению, особенно если проем расположен на первом этаже. Техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме стоит около 60 тысяч рублей и оформляется в течение месяца. Устройство проема и его усиление в стандартном исполнении обойдется в 45 тысяч рублей. Если же вы собираетесь создать проем в несущей стене, заранее возьмите в расчет, что срок согласования и его стоимость возрастут в полтора-два раза.

Кстати, для резки проемов в несущих стенах используют диски с алмазным напылением, что позволяет получить ровные кромки и избежать появления трещин в стене. Однако, для выполнения таких работ необходим допуск СРО со стороны бригады.

При создании проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делает проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировать новую планировку и внести ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

В любом случае, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ, позволяя изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню и добиться других изменений. Однако, необходимо уделить особое внимание вопросам законного согласования, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен.

Фото: freepik.com