Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Мало кто может похвастаться стабильностью в современном глобальном обществе, особенно в Москве. Город предъявляет особые условия для своих жителей.

Чаще всего, молодые семьи приобретают свою первую квартиру, которую затем меняют на более просторное жилье поближе к месту работы. Подрастающие дети заставляют семьи переезжать в новый район, где находится нужная им школа или спортивный комплекс. Растущая семья требует дополнительных комнат.

С другой стороны, родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы либо разъехаться с молодой семьей, либо заработать дополнительные деньги, обменяв свою квартиру на поменьше с приличной доплатой. Вот так работает "круговорот" квартир в московском рынке недвижимости.

Как осуществить обмен квартиры с доплатой? Этот вопрос задают многие. Люди, которые проходили через такой круговорот, советуют начинать с поиска "своего" риэлтора. Самостоятельное проведение сделки может быть рискованным, и ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными. К тому же, на поиск покупателя, подбор подходящего варианта, проверку документов, организацию банковских взаиморасчетов и трудные переговоры уйдет огромное количество времени.

Существует несколько способов решения вопроса обмена квартиры с доплатой:

• Через договор мены, который осуществляется меньше чем 3% обменов квартир в Москве. Найти собственника идеальной квартиры, которому понравится ваша квартира, нелегко, хотя такие обмены бывают, в основном в случаях родственных обменов.
• Через договор купли-продажи, который осуществляется по тем же правилам, что и другие сделки. Если квартиры не признаны равноценными, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через альтернативную сделку, осуществляемую через два договора купли-продажи. Это наиболее распространенный способ обмена квартиры с доплатой. Вам предстоит продажа своей квартиры и покупка интересующего варианта, которые подготавливаются одновременно. Это может включать следующие шаги:
• Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас;
• Получение базовой информации о вариантах и прочих расходах;
• Подготовка квартиры к продаже;
• Продажа вашей квартиры;
• Одновременно с этим осуществляется поиск квартиры, которая будет заменой вашей;
• Проверка юридической "чистоты" квартиры, коммунальных долгов;
• Покупка квартиры.

Необходимо иметь в виду, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть лишь частью более крупной цепочки обменов, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает, как много работы должно быть выполнено агентством недвижимости и из чего складывается стоимость их услуг.

Как происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой? Все очень просто, но и очень разнообразно, как и в любой другой мировой столице с неоднородным ценовым районированием. Если вы владеете однокомнатной квартирой на территории Центрального административного округа и желаете обменять ее на просторную двухкомнатную где-то в другом районе города, это можно сделать без доплаты с вашей стороны и даже с ожиданием компенсации, в зависимости от района и качества жилья, которое вы получите в обмен на свою квартиру. Однако обмен квартир внутри ЦАО будет зависеть от конкретных параметров каждой квартиры.

Если речь идет об обмене квартир, имеющих примерно одинаковую ценовую стоимость, то размер доплаты уже более предсказуемый. Для получения двухкомнатной квартиры в том же районе вам необходимо будет заплатить лишь разницу в квадратных метрах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент обусловлен тем, что на вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры за квадратный метр выше, чем у двухкомнатной при условии прочих равных.

Что касается обмена двухкомнатной квартиры на более большую, например на трех- или четырехкомнатную, то здесь тоже можно применять ту же самую схему. Большие квартиры в одном ценовом сегменте будут требовать доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Однако поиск именно такой квартиры может занять некоторое время, поскольку они встречаются реже, а люди, имеющие их в собственности, часто не собираются сменить место жительства. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Тем не менее, надо понимать, что эти цифры могут условно изменяться, так как обмен на 4-х комнатную "хрущевку" будет почти невозможен из-за их недостатка на рынке недвижимости.

Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.

В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.

Фото: freepik.com